突然ですが、空き家の住宅価格はどのように決められているのか気になったことはありませんか？
この記事では、前半で空き家所有者にとっては少し耳の痛いお話をさせていただき、
後半では筆者が独自に作成したチェックシートを活用してあなたの空き家の住宅価格に影響を与えている要因を洗い出していきます。
あなたの空き家問題に少しでもお役に立てれば幸いです。
それでは、まいりましょう。
【１．売らない、貸さないダメダメさ】
空き家の所有者は、空き家になっても、売ろうとも貸そうともせず、現状維持のまま次の使い方を探す努力をしたがりません。
一方、これがアパートだったら、空室が出るやいなや、大家さんは血眼になって次の借主を探します。
なぜでしょう?
これには3つ理由があると思います。
最大の理由は「空き家は収益を生まない」から。
多少放置しても困らないからです。
人の気持ちは
「もうかるもうからない」
「損する損しない」
「プラスとマイナス」
で動きます。
損も得もしないものは人畜無害、放置プレイが意外と心地良いのです。
すると、いつの間にか記憶からも消え失せます。
多少の損ならがまんもします。
もちろん、長く放置すればそれだけしっぺ返しがやってくるとしても・・・。
第2の理由は「盆暮れ正月に実家に帰るときに泊りたいからそっとしておく」。
しかし多くの人にとって、盆暮れ正月に実家に帰るなんて、最初の1～2年までです。
数年すれば、そのうち家じゅうホコリで一杯になり、湿気臭い部屋とカビだらけの布団に寝たい人などいません。
しかもお盆は暑いし、正月は寒い。
古い家ならなおさら、健康に良いことなどひとつもありません。
第3の理由は「荷物、特に仏壇がある」と「心の整理がつかない」。
荷物の片付けを頼めば、費用も手間も引越しとたいして変わりませんし、仏壇はいつでも動かすことができます。
しかし問題は後者、人の心は、その人しか動かせません・・・。
【２．家には資産価値があるという思い込み】
そうするうちに、家の資産価値はドンドン下がり、住宅価格も満足いくものではなくなります。
不動産の価格理論を記した不動産鑑定評価基準では、住宅価格は、
住宅価格=一般的な要因×地域要因×個別的要因
によって定まるとされます。
一般的な要因：
一般経済社会において不動産の価値に影響を与える要因。気象、人口、家族構成、消費、投資、国際収支、財政、金融、物価、賃金、交通体系、税制、規制など。
地域要因：
不動産の価値に影響を与える地域的な要因。道路の幅員、都心との距離、上下水道、嫌悪施設、災害、騒音、眺望など。
個別的要因：
不動産ひとつひとつの価格に影響を与える要因。間口、奥行き、角地、道路幅員、埋蔵文化財、土壌汚染など。
現在日本は人口減少、世帯数も今後減少するとなれば、1つ目の一般的要因は住宅価格をマイナス方向に向かわせます。
昔の住宅団地や中山間地など、世代間の偏りで一気に空き家が増えるような場所では、2つ目の地域要因も住宅価格の大幅なマイナスに働きます。
そして、家が古くなり、不具合が増えれば、3つ目の個別的要因も当然マイナスです。
つまり、大ざっぱにいって、住宅価格は今後上がる見込みはない、そういうことになるのです。
中古住宅市場が存在するのは便利な駅の周辺だけ、駅から信号5個も離れれば、そこは住宅価格ゼロへまっしぐらなのです。
すでにそのような 「値がつかず、タダでもいいから引き取ってくれ」的な地域は、駅から遠い所から順番に発生し、虫食いのようにゆっくり包まれて広がっているのです。
将来、住宅の資産価値がなくなると思える理由は、現在の住宅価格の評価方法にもあります。
日本の住宅は、8年経てば価値ゼロ、その昔、初坪で、1500万円かけて作った家は、2年で半分の750万円、3年で0円となります。
しかし「その後」もあることについてはあまり知られていません。
土地の上に建物があって、建物の老朽化が進むと、修繕に多額の費用をかけるより、建物を壊して新しい家を建てるほうが安く済みます。
経済合理性があると言ってよいでしょう。
このとき、土地付き一戸建ての価格はこうなります。
住宅価格=土地価格－建物取壊費用(8坪で150万円ほど)
土地の価格が安いところでは、限りなく住宅価格がゼロ、農村のように土地の価格が安く、農家住宅のように建物が古くて大きなものだと、住宅価格がマイナスになることだってあります。
「家を売って現金を受け取るのでなく、追い銭を払う」という不思議な現象はすでに起きているのです。
最後に増築・改築などリフォームは不動産価値にあまりプラスの影響はないことも知っておいてください。
中古車価格で例えると、車にオプションの電装品をつけても、いざ売るときの中古査定にプラスにならないこと、むしろマイナス査定になることはご存知でしょう。
同様に、現在の住宅価格査定の理論では、リフォーム費用はかけるだけ損、住宅価格には反映されにくいのです。
【３．空き家危険度を分析する】
だから、空き家は早めに次の手を打つのが一番です。
早ければ早いほど負の遺産としてダメージが小さくなります。
筆者は簡単なチェックシートを作ってみました。
空き家になった後、資産価値が維持できるかどうか、簡単なチェックをしてみましょう。
・分譲して30年以上の住宅団地である(+2)
・坂の上の丘陵地にある(+2)
・駅からバス便だ(+2)
・*バス便すらない(+2)
・駐車スペースのない家が多い(+2)
・不動産屋さんが近くにない(+2)
・最近小学校が閉校・合併した(+2)
・そういえば子供を見かけない(+1)
・見える範囲の空き家が〇軒あった（〇の数＝点数）
・自治会費が年間1万円以上だ(+1)
・駅から信号5個以上離れている(+1)
・駅から信号8個以上離れている(+1)
・自然に囲まれている(+1)
・近くに防犯注意の看板がある(+1)
・第一種住居専用地域である(+1)
・市街化調整区域である(+1)
ご自身の空き家、あるいは住んでいる家に当てはめてみましょう。
10 点以上：危険水準
5点以上：要注意
4点未満：ひとまず安全
項目は筆者が空き家の管理をしているときに、「空き家が多いな」と思う地域の特徴です。
ここに書いてある項目が多ければ多いほど、地域として空き家が進行している場所です。
そして、住宅価格に負の影響を及ぼしていきます。
1つの参考にしてください。
【まとめ】
いかがでしたか？
最後のチェックシートではあなたが所有している空き家の住宅価格に、影響を与えている要因もなんとなく見えてきたのではないでしょうか。
ただし、提案したチェックシートは、あくまでも“一般的には”マイナスに働く要因と思っておいてください。
じつは、売り手からするとマイナス要因に見えても、買い手からするとプラス要因になることだってあるのです。
人それぞれ、住まいに求める“機能”は違います。
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